房产步入存量时代，如何降本增效是开发商核心关注的问题。奇志科技作为一家无人机软件和数据服务商，针对房企土方测量成本高、耗时长等问题，提供土方测量自动化解决方案，优化房企在前期投拓、规划设计、施工进度管理的全周期房地产开发管理流程。

  想象以下场景：几十万平方米的地块、现状地势陡峭、场地内有植被和建筑物，对这样的地块要怎么样做测绘？

  传统的方式依靠人工实现，测量人员手持RTK仪器，在地表上定点，获取定位点的高程和水平坐标值。完成一次测量平均需要一周的时间，人力成本高，并且人工定点以5米或10米的间隔确定点位，获取的点位数量有限。而对于地形复杂的地块，测量人员的测绘难度会促进加大。更为关键的是，在传统测量过程中，获取的数据通过人为层层流转，有可能会出现数据漏测、错测等问题，最终造成测量结果不精准。

  而奇志科技利用无人机摄影测量，创新传统测绘方式，解决了传统测绘成本高、效率低等问题。围绕土方测量，提供土地开发全生命周期解决方案。

  在无人机最火的时候，奇志科技的创始团队敏锐地洞察到无人机在房产领域的商用场景，自主研发了无人机数据分析及应用平台奇志动联MeshKit，结合大疆无人机的智能硬件设备，为开发商提供土方测量解决方案。

  最初，奇志科技主要协助开发商进行土方测量复核，核查施工队的实际场地填挖方情况，帮助开发商降低土方管理成本。随着服务的加深，产品的应用场景不断拓展，目前已覆盖从前期投拓到规划设计、施工进度管理的房地产开发全周期。

  例如，在前期投拓阶段，通过无人机航测采集的地貌数据，可以预先估算场地平整的开发成本。在规划设计阶段，通过比较原始地形和基坑设计的具体方案，测算不同方案的基坑挖方量，选择合理的基坑设计方案。

  在实际应用中，奇志科技已协助多家房企实现自动化土方测量。在万科的项目中，奇志科技协助万科进行土方施工进度管理。通过无人机每天环绕场地飞行实时监测土方填挖情况，代替原来只可以通过数土方泥头车的方式，以无人机数据及时同步开发商最新的施工进度，保证施工队按时竣工，避免工期延长带来的不必要损失。

  除了监控土方施工进度，奇志科技还为施工方提供不同作业面的正射影像图，对建筑主体的施工进度进行管理。

  在中海地产的项目中，奇志科技用无人机航拍的方式，记录了建筑从打桩到建成的全过程，并以延时摄影的方式为房屋销售提供营销展示素材。

  目前，奇志科技已经和Top10房企中的8家建立合作，还有若干Top30的房企客户。其中不乏万科、美的置业、华润置地、保利、华夏幸福、奥园、招商蛇口、中海地产等标杆客户。

  奇志科技的无人机航拍测绘，采用摄影测量、网络RTK技术，收集地块高程、水平数据，并将数据实时上传到云端，自动化完成对数据的坐标转换、等高线绘制、土方量计算以及三维模型建造等操作。

  相较于传统的人工测绘，奇志科技的无人机数据分析及应用平台——奇志动联MeshKit测量速度快，以一个20万平方米占地面积的工程建设项目为例，人工RTK测量需4-5天时间，无人机自动化采集数据只需花30分钟，而且输出的结果精度高，平面和高程的误差都在厘米级范围内，满足工程测量要求。

  尽管无人机测绘由来已久，在房产领域的应用尚处于探索期。奇志科技将无人机航测引进房产领域，帮助房企节约土方测量成本，监控施工进度是否如期完成，为存量时代的地产商雪中送炭。

  随着头部房企客户的积累，未来奇志科技将进一步拓展无人机测绘的应用场景，向商业地产、工业地产领域拓展，同时探索建筑室内现场管理和室外基坑监测等新的业务场景。

  近期，爱分析对奇志科学技术产品负责人兼联合创始人李秉骏进行专访，对奇志科技的产品服务、应用场景和房产科技的未来发展的新趋势进行了深度交流，以下是访谈内容节选。

  李秉骏：整个产业链的布局其实可大致分为三层，上层是用户层，中间层是软件和数据服务层，底层是上游的硬件产业。在2016年，我们正真看到很多公司在做不同的智能硬件，包括无人机、无人驾驶汽车等等，也有很多企业想用无人车、无人机去处理问题，但我们得知很多产品并不具备“中间层”的能力。所以，我们对自己的定位是，把中间层的软件和数据服务做好。

  最早我们从电网领域切入，我们正真看到电网想用无人机去做巡检，但想逐步提升巡检的效率，减少人工操作、事故风险，当时基本上很难做得到，有很多方面的技术是缺失的。原因并不是基础设施的问题，而是没有好的软件产品或数据分析作为支撑。除了电网外，光伏、风电领域也面临同样的问题。

  此外，我们还发现电网市场落地的过程很长，因此我们又做了不同的市场分析，最终选定了建筑领域。当时整个市场上，建筑领域无人机的落地应用很少，国内基本上没有落地案例。

  在2018—2019年，我们在产品规划上并没有太大的变化，只是更聚焦去关注客户目前遇到的问题，并思考我们的价值在哪里，能用数据服务为客户解决多少问题。目前，我们落地较深的应用场景是土方测量，也是标准化程度比较高的一个解决方案。

  李秉骏：最早我们产品落地是在土方复核。开发商开发一块土地后，要跟施工方去做结算，对土方挖方量进行成本计算。原来传统一点的方式，房企会请人到现场重新测绘一次，与地块挖之前的数据来进行匹配。另外一种方式是请人到现场数施工队的土方泥头车，去看土方挖方量有没有对不上的情况。因为如果出现问题可能就是几十万至上百万的成本差距，所以开发商对土方成本复核非常重视。

  我们最早和美的置业合作，帮他们进行土方复核。在做了几个项目之后，无人机土方测量的自动化、标准化方案获得了美的置业内部的认可，目前，美的置业内部正在推动无人机土方测量来代替成本高、效率低的传统测量模式，并且还将逐渐把无人机数据服务应用于其它场景。

  例如，在开发商投资买地前，能帮助开发商评估地块，比较测算不同方案的土方填挖方量，不管地块上是否有植被或水体，都能够直接进行土方测量估算。

  另外，在规划设计阶段，我们和华夏幸福合作的项目就通过比较实施工程的方案和原始地形数据的方式，来计算实施工程的成本，以及评估基坑设计的具体方案。在建筑主体建成前，大概有6-9个月的时间，都能够正常的使用我们的方案进行土方工程管理的相关工作。

  我们还用无人机航拍的方式记录建筑的建造过程，辅助项目经理向上级汇报施工进度。同时，在房企和其客户沟通的过程中，能借助建筑环绕拍摄视频，让购房者更好地认识建筑的相关信息。

  李秉骏：土方工程中，对土方填挖方量、运量的计算需要两组数据，一个是地块的原始地貌数据，一个是开发的设计条件。

  地块上有绿植、小平房、挖掘机等情况，都属于影响原始地形地貌数据的“干扰数据”。在我们的解决方案中，MeshKit云服务会通过无人机拍摄的照片来生成点云数据。

  在这过程中，我们会通过模式识别的方法，过滤掉机械、建筑、植被等与地表数据存在比较大差异的“干扰数据”。在清洗完这些“干扰数据”后，结合开发的设计条件与原始地貌数据，以此完成土方量的计算。

  李秉骏：首先，我们在和甲方谈合作的时候，会打通和设计部门或施工部门的设计图纸传输渠道。甲方的设计人员将基坑设计的CAD图纸发送到后台后，我们会在后台对图纸做BIM转换，将二维图纸转换成三维模型。

  接下来，我们会将三维点云和转化的基坑BIM模型进行裁切，中间交叉的部分，就是具体需要放坡、填挖的土方。有了这一些数据后，我们企业内部还会有专业的土方工程师会再进行一轮人工的校对，这样的一个过程大概15到30分钟，最后会输出一份报告发送给客户。

  李秉骏：主要是云端计算的时间相对来说比较长。云端计算大部分消耗的是GPU的资源，因为我们最终拿到的就是照片，需要和GPS数据来进行匹配，另外在飞行过程中采集到的一些异常数据也会在云端统一处理。

  此外，为了更快响应客户的需求，我们也采用了灵活性更强、效率更加高的分布式计算方式，最快2-3小时内能够实现对100万平方米的地块的土方测算。如果客户对计算速度没有要求，一般在48小时内完成数据的计算并输出最终的算量成果。

  李秉骏：传统测绘需要人手持RTK仪器测量定位点的高程和水平数值，通常是按水平距离5米或10米的区间测量，获取的坐标点密度低，现场取点耗时长。而且现场取点的过程会遇到一些恶劣的情况，比如开发商想要开发一个半山腰上的地块，对于测绘人员来说，他完成测绘的成本是很高的。

  另一方面，我们的产品标准化程度高，能轻松实现土方测量的全流程自动化。我们在移动端做了相关的开发，采集的数据会实时同步到云端的服务器，非标的数据处理过程全部自动化，包括对于土方量的计算都在云端完成，客户能在桌面端查收计算的结果。

  相较于人工测量，用无人机飞一圈只要20分钟，基本上一天就能出测量结果。并且输出的水平和高程误差都控制在3-4cm，精度高的时候还可以达到1-2cm，符合工程管理对误差范围控制在10cm的要求。

  对客户来说，他拿到我们的产品，在接受大概30-60分钟的培训后，无论他原来是一个实施工程人员，或是行政管理人员，他不要掌握测绘知识，就能够迅速掌握操作流程。

  在费用上，购买一台飞机，一年一套软件的授权费用在20-30万之间，平摊下来每次的成本只需要2000-3000元。相较于人工测量几万块一次的成本，我们的产品成本更低。

  李秉骏：在万科的项目中，主要是在土方管理和建筑工程管理两个阶段采用我们的方案。土方管理包括土方测量和对土方进度的管理。

  施工进度管理过去只能依赖于施工方的口头承诺，派人到现场数泥头车来监控施工进度。比如施工方说一个月竣工，每天派10台车过来，大概往返四五十次，能够在一个月内完工。但如果施工方不按时完工，直接引发的后果就很严重，因为对于地产商来说时间就是金钱。由于中间没有透明的数据支撑，缺乏精细化的过程管控，就只能依赖施工方提供的信息。

  在万科的项目中，我们每天都用无人机在工地上飞一圈，并通过每天发送报告的形式，及时向开发商反馈施工进度。这一操作确实也验证了无人机数据的优势，由于施工方以传统人工的方式来统计土方，会存在由于漏数、错数带来的误差，而无人机数据完全自动化、标准化，能更加准确地反映施工进度，并提供精准的数据报告。

  另外，对于建筑主体施工进度的管理，我们给甲方拍摄每个作业面的超高清正射影像图，这张图会记录各楼层作业面的施工情况及管道铺设情况等。现场的工程师就可以拿这张影像图和设计的CAD图进行比对。同时，将数据传输给监理方，能轻松实现每天对现场的施工情况做复查。

  在中海地产的项目中，我们就用无人机航拍的方式跟踪项目的全年建设过程，并将数百段视频以延时摄影的方式展示，作为项目的营销素材。

  李秉骏：首先，在产品上，我们会不断去迭代，保证产品各个流程的自动化程度更高，同时让产品更易用，在地产工程项目中的普及速度更快；

  在产品的应用上，我们会更加聚焦于施工管理，施工管理的范畴非常广，目前我们优先从土方测量切入，未来，还会开拓新的产品去解决新的施工管理场景问题。

  比如基坑监测的成本很高，涉及很多土木工程专业领域的知识，我们也发现虽然已有相关的智能硬件仪器，但还没有自动化的解决方案，我们在考虑是不是有可能引入机器人，降低基坑监测成本；在建筑主体层面，我们目前的应用场景主要是对室外作业面的监控，我们也在考虑能不能通过在人身上佩戴摄像头或在室内布置激光雷达，帮助客户解决现场管理的问题。

  另外，在市场上，我们也正在摸索更能适应不一样房企的销售模式，这要求我们更加努力地服务客户，并且找到符合我们的销售模式。未来，我们不会仅局限于房地产市场，还会去触达测绘、工程咨询、建筑规划设计等房地产上下游企业，联合他们一同推动行业的数字化发展。

  李秉骏：房地产科技主要是作为信息化的手段帮助房企达到降本增效的目标。未来我认为在以下四个领域有潜在的发展前景：

  第一是物业运营管理，房地产的存量市场非常大，物业管理领域会激发新的增长点。

  第二是智能家居，目前智能家居面临的不是技术上的难题，而是销售模式以及背后是否有可能形成智能家居应用联盟，将零散的智能音箱、智能电灯等串联起来，组成对用户更有意义的智能网络。

  第三，在施工管理方面，甲方对施工安全和质量的管理力度还不够强，如果有好的SaaS软件或是计算机视觉、传感应用，在室内能够辅助监控安全质量的问题，它的影响是巨大的，因为纯靠人工管理很难做到面面俱到、实时预警，如果出现安全事故，甲方会蒙受巨大的损失，甚至会导致整个项目功亏一篑。

  最后就是是销售环节，现在的技术有VR看房，未来如果能有其他的技术，提升销售效率和销售经营渠道，也是一个有前景的落地方向。